другое

Элементы договора аренды

Предмет.

Предмет – статья 607 содержит примерный перечень объектов, которые могут быть предметами. Необходимо запомнить признаки, которыми должны обладать вещи для передачи их в аренду:

1) Обязательно вещи – нематериальные блага или имущественные права не могут быть предметам аренды.

2) Вещи должны быть индивидуально-определенные – важнейшим признаком договора аренды является возврат имущества, причём такого имущества которые было первоначально передано. Если бы арендодатор передавал родовые вещи, то они бы смешивались с вещами арендатора и изменялись бы. Таким образом невозможно было бы исполнить это требование

3) Непотребляемые вещи – передав во временное пользование потребляемые вещи арендодатель не сможет их обратно получить

4) Вещи, которые потенциально способные в результате использования приносить определенную экономическую пользу - не обязательно выгоду.

К предметам относятся:

1) Земельные участки

2) Предприятия

3) Другие имущественные комплексы

4) Здания

5) Сооружения

6) Оборудования

7) Транспортные средства

8) И другие вещи которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования

Закон устанавливает специальные требования к некоторым предметам. Например земельные участки и лесные участки - есть определённые случаи когда они не могут предоставляться в аренду

Закон может устанавливать виды имущества, сдача которых не допускается или ограничивается (автомобильные дороги общего пользования или ж\д общего пользования, земельные участки государственного значения иностранцам, земельные участки с полезными ископаемыми и прочие – установлены в законодательстве).

Закон устанавливает что договор должен указывать данные позволяющие определённо установить имущество подлежащие передачи арендатору. При отсутствии таких данных предмет считается несогласованным, следовательно не заключённым.

Предмет – единственное общее существенное условие для всех видов аренды.

Предмет в договоре определяется в зависимости от того что передаётся в договоре. Если передаётся объект недвижимости то нужного указать адрес, кадастровые номер. Если часть здания сдаётся, то по мимо указанного прикладывается чертёж (выкопировка из тех паспорта.)

В отношении земельного участка – документы с кадастровым номер участка. Если его нет, то допускается иные документы, позволяющие определить местоположение участка.

Стороны договора

Арендодатель и арендатор, либо наниматель и наймодатель.

В качестве арендодателя могут быть, как собственники, так и лица, уполномоченные собственниками сдавать имущество в аренду (полномочия по распоряжению государственным или муниципальным имущественным, предприятия (унитарные)). Предоставления права передачи имущества в аренду может быть обеспечено договором.

Для отдельных видов аренды установлены определённые требования к субъектному составу (договор проката – только ЮЛ, которое занимается предпринимательской деятельностью по прокату).

Арендаторы– любые физические лица и юридические лица (исключения есть: при найме жилого помещения – только гражданин, при аренде предприятия – только предприниматель или юридическое лицо)

Срок

Срок – не является существенным, но очень важное условие.

Закон разделяет 2 вида аренды в зависимости от срока:

1) Срочная арена –на определённый срок

2) Бессрочная аренда – на неопределённый срок, действует неопределённое время. Каждая из сторон такого договора может отказаться в любое время от исполнения договора предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости за 3 месяца.

Предельные сроки для отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества (договор проката – не более 1 года). В случае, если стороны заключили договор на срок, превышающий максимальный, то договор считается заключенным на предельный срок и прекращает свое действие по истечению данного срока.
Если договор заключен на определенный срок и после его истечения арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Арендная плата.

Арендная плата –не является существенным условием. Вопрос об аренде щаконом регулируются диспозитивно ссылаясь на договор. Все условия и положения устанавливаются договором. Если договор не содержит критерием об арендной плате то взимается как при аналогичных обстоятельствах.

В статье 61 содержится перечень форм арендной платы.

Может быть:

1) в форме твёрдых сумм, определенных платежей;

2) в виде доли продукции, плодов и доходов, полученных арендатором от использования имущества;

3) путём предоставление арендатором определенных услуг, либо определенной вещи в собственность или в аренду;

4) Передачи арендатором арендодателю определённой вещи в собственность или в аренду

5) путем возложения на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечень не является закрытым. Если ничего не говорится о форме, арендная плата должна выплачиваться в денежной форме.

Порядок изменения арендной платы: размер арендной платы может изменятся соглашением сторон в сроки предусмотренные договором но не чаще 1 раза в год, если иное не предусмотрено в договоре.

По общему правилу, если размер арендной платы не определен, то применяются положения статьи 424 ГК РФ (по аналогии) (необходимо учесть то, что в некоторых договорах аренды арендная плата – существенное условие).

Форма.

Форма договора (статья 609 ГК РФ)

Договор аренды заключённый на срок более 1 года, также любой договор, в котором стороной является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Для отдельных видов аренды предусматривается более строгие требования.

Особых последствий нет, поэтому общие последствия – недопустимость использования применения судебных доказательств. В отношении некоторых видов договоров аренды необходима гос регистрация. Например: договор аренды зданий, сооружений, предприятий подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Сам договор, как сделка - право аренды самостоятельно не регистрируется. Регистрация договора аренды как сделки. право аренды регистрируется не самостоятельно, а как обременение прав собственности.

Процедура регистрации достаточно длительная, бюрократичная, поэтому не во всех случаях она имеется не во всех случаях аренды недвижимости. Например, договор аренды зданий и сооружений, в случае, если срок договора не превышает 1 год – регистрация не требуется. По договору аренды после завершения срока аренды имущество переходит в собственность арендатора – аренда с выкупом, в таком случае – форма предусмотренная для договоров купли-продажи такого имущества.

Договор аренды может предусматривать возможность право выкупа арендатора арендованного имущества. Такой договор должен заключаться в той форме которая предписана для договора к-п

Share
Tags :
06.04.2017